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建築のプロでない管理組合員でも、目視などでチェックできると思いますので、ご自分のマンションに当てはめてみてください。
きちんとした計画を立てるためには、可能な限り建物診断を行うべきであると、私は思います。
とくに、築50年を超えてから長期修繕計画を策定する場合には、専門家による建物診断を受けておくことは必要でしょう。
建物診断というのは、建物、機械・電気設備に対してどの部分が、どの程度傷んでいるかを調査するもので、この結果に基づいて定期的な修繕をどの時期に行うかを検討し、長期修繕計画として取りまとめるものです。
建物・設備については、建物診断の時点から時間の経過にしたがって劣化や機能低下が生じることも十分予想しなければなりません。
そのため、定期的に点検・診断を行い、長期修繕計画の内容を随時見直し、計画の内容がより実効性のあるものとなるように注意しておくことが必要です。
新耐震基準以前に建てられたマンションの場合、建物診断とあわせて耐震診断も実施しておくことが望ましいと思います。
では、ここでどう計画を進めていくか、その手順を見ていきましょう。
〈建物診断〉
①基礎調査・設計図書などによる調査・工事記録、維持管理記録などによる調査②現地調査・建築・外構関係(屋上、外壁、内壁、天井、バルコニー、テラス、廊下、階段など)・設備関係(給排水、衛生設備、電気・証明設備、汚水処理設備、ガス設備、防災消防設備、エレベーター設備など)〈計画立案〉①修繕計画書の作成.調査資料の分析・整理.修繕改修資料の作成・計画書、資金計画などの作成②修繕計画書の報告③計画案の検討修繕工事には多額の費用が必要となります。
これを修繕の時に一括して徴収するのでは、各区分所有者の負担が重くなるので、修繕積立金というかたちであらかじめ不足しないように、計画的に徴収するのが一般的です。
長期計画に基づいて定期的な修繕費をまかなえるだけの修繕積立金を計画的に徴収するべきです。
ですから、何度もお話ししているように、長期修繕計画の実効性を確保するために、資金計画を立てておくことが不可欠なのです。
合吟駐車場の状態はそのマンションの維持管理の質を表す。
機械式はきちんとメンテナンスが、行われているか確認したい。
大規模修繕工事外壁の補修や屋上の防水工事、給配水管の取替えといった約日年ごとに行われる大規模修繕工事に際しては、その金額が数千万円にのぼることもありますから、工事の発注方法や資金調達の方法などについて、管理組合総会であらかじめ組合員の合意を得ておくことが必要です。
その準備として、早い段階から組合員に対してアンケートを実施したり、資料を記布する、説明会の開催を通じて理解を得るよう努めましょう。
そのような段階を経て、調査・診断の結果をもとに中・長期の修繕計画との整合をとりながら、計画案の検討を行い、設計図書・工事仕様書・概算工事見積書案などを作成した後、工事業者の選定を行います。
マンションの資産価値を維持するため(高めるため)に、大規模修繕は欠かせませんが、これを成功させるには居住者、区分所有者の協力が必要です。
しかし、残念ながらマンションへの思いの度合いが全員同じとは限りません。
この工事が必要だと全員が認識してくれればいいのですが、そうでないことも十分考えられます。
単にお金がかかることを嫌がる人もいれば、工事で自分の区画が影響を受けるという理由で反対する人もいるでしょう。
費用負担が同じなのに、受けるメリットの度合いが違うから反対という人もいるかもしれません。
例えばバリアフリー工事、若い世代にしてみたら関係ないということで、反対されることも考えられます。
実際にそういう事例がありました。
十数年前、ある階段室タイプの団地でのことです。
自宅はバリアフリーにしましたが、たった数段の階段のため出入りするたびに家族の方が苦労されていました。
管理組合も賛成して議題に乗せたのですが、「個人の利益のために組合のお金を使うのか」という反対意見が出たそうです。
その頃はまだバリアフリーという概念がそれほど一般的ではなかったので、反対されたのだと思います。
とにかく、その工事がなぜ必要なのか、それによってこのマンションがどう資産価値を保つのか、情報公開をしながら、きちんと説明していくことが大切だと思います。
次に、大規模修繕工事の進め方の概略を示します。
建替えの場合と同じようなプロセスで準備し、計画を立案し、実施します。
〈準備段階〉
①住民へのアンケート実施②修繕計画の立案③組織づくり(専門委員会の立ち上げ)④計画案作成のための現状把握⑤建物診断
〈計画段階〉
①基本計画案づくり②計画案の決定③施工会社のリストアップ④総会の開催、決議
〈実施段階〉
①施工会社の決定舎建物の原状復帰だけでなく、バリューアップ工事をすることでマンションの資産価値を高めることも可能。
②工事の発注③工事④アフターケア業者選定は透明性を確保しながら、組合員にとって納得のいく方法で実施しなければなりません。
選定時の判断基準としては次のようなものが考えられます。
①経営体質が健全な会社であること②マンションの修繕改修についての総合的な技術力があること③マンションにおける修繕改修工事の実績が豊富にあること④見積もり内容が適正であること⑤施工後のアフターケア体制がしっかりしていること選定に当たっては、専門のコンサルタントの関与などを求め、提案や見積もりの内容を十分に精査した上で選定を行います。
その際、単なる見積もり金額の高低や書類だけの審査ではなく、直接に担当者などとの面談を行い、会社としての姿勢や担当者の人柄なども十分に考慮の対象にするのが良いと思います。
ところで、これまで大規模修繕というと、劣化した部分の原状復帰を目指すものという考えが一般的でしたが、最近の施工技術の進化や最新素材を駆使することで、新たな価値をプラスして改めてマンションの存在意義を高めようとする動きが活発化しています。
リファイン、リノベーシヨン、バリューアップ、リモデルなど、その呼び方はさまざまありますが、既存マンションを再生し、資産価値を上げようという意図は同じです。
いたずらにスクラップ&ピルドしてゴミ、廃材を出すのではなく、資源を大事にするというエコロジー的視合修善工事の一例。
目地の劣化も補修され、外壁のよごれなども落とされ、見事にリフレッシュされる。
点にも適うという一面もあります。
また、立地条件などから建替えが難しいマンションの延命策としても注目されています。
基本構造(躯体)を活かしてリノベーションするため、建替えに比べて期聞が短く、コストも少ないのが利点といえます。
2004年6月に、「居住環境を改善しつつ、マンションの長寿命化を図る上で重要となる改修について、その手法の普及を図り、改修によるマンション再生の可能性について認識を深める」ために、国土交通省が「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」を作成したこともあり、デベロッパーのリノベーシヨンに対する関心は深まっています。
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